有关夫妻离异、结婚、增值税以房龄方面都有相应做出调整

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，坐标苏州，目前在狮山板块内工作，想要购置一套新房，由于狮山板块热度高，房价高，本人预算一般，现在考虑的是木渎板块，请问该板块值得购买吗？

　　沪叔：你好，木渎板块较大，内部有多个小中心，需要从整体上进行分析，它有一定的优势和劣势。木渎板块地段较好，位于狮山板块的南部，可以享受狮山的配套（除学区外），但不用承受狮山的房价，距离胥口和香山板块较近，这两个板块相对独立，周边配套不齐全，需要木渎板块的反哺。木渎板块也有一定的缺点，该板块以本地的民营经济为主，小作坊较多，群租房较多，城市界面一般，板块内教育资源不丰富，质量也不好，学区比较一般。详见内部资料《淘笋(捡漏)技巧与攻略》

　　提问：沪叔，你好，名下已经有一套房子，社保年限不是很长，所以积分不高，想请问一下老师我是应该买二手房还是努力一下新房？该如何选择呢？

　　沪叔：你好，在上海实行积分政策后，很多买房者的购房难度都进一步提升。根据目前上海市楼盘入围线的相关数据显示，底线分数为56分，有许多红盘甚至需要70分以上才能入围。对于积分在50-60的各位朋友来说，想要购买性价比高的新房比较困难，而不看积分的楼盘多在上海外盘，如五大城的新盘，这部分购房者可以考虑，但是需要仔细辨别，因为并非所有的新盘都有较好的性价比，如宝山地区的，该地区因为政策规划不佳，残存产业基础一般，机场未搬迁，发展前景不佳。最低积分盘的推荐详见内部分享 ，需要55分。

　　提问：沪叔，你好，现在上海离婚买房政策是怎样呢的？

　　沪叔：你好，关于离异再婚群体最新限购新政策认定标准：

　　1、夫妻离异时，其中一方分得两套房屋，现离婚证日期距今不满3年，另一方再婚后，现家庭名下无房（再婚配偶在结婚前单身状态下有购房资格），那么，再婚家庭可以再购买一套住房。

　　2、上海户籍家庭，夫妻双方均为再婚，且双方原家庭均只有一套住房、离婚时又将原家庭住房分给了前配偶，那么 ，现家庭在没有住房的前提下可以再购买一套。

　　3、公司购买二手房，自2021年3月4日起，按照一手房限购标准限购，不再可以无条件购买，具体标准参考，沪建房管联（2018）381号文。

　　4、夫妻离异不满3年的，离异前家庭只有一套房产的，净出户一方可以购买一套房产。上海买房政策，详见内部分享。

　　提问：沪叔，你好，现在新政出台后，如果现阶段离婚或结婚我怎么算买房资格？买房贷款又是怎么规定的？增值税又有哪些调整呢？

　　沪叔：你好，上海新政出台，有关夫妻离异、结婚、增值税以房龄方面都有相应做出调整，填补了之前限购政策的漏洞。

　　首先是离婚后购房资格评判。现阶段要求买房前三年无贷款买房记录并且名下无房，在其他城市有房产而上海无房也可算作无房户，贷款则要求全国各地无贷款记录。夫妻离婚追溯三年内购房与贷款记录，夫妻离婚前名下有一套房，离婚之后，一方单身买房还可以购买一套，但如果另一方名下已经有两套房，那么双方都被限购。除此之外，如果夫妻都为外地户口，结婚买房之后，离婚都会失去购房资格。总而言之，希望通过离婚获取房票难度较大。

　　其次是关于贷款的规定，如果上海无房但有贷款记录，购房申请贷款时只能按照二套房申请，普通住宅只能申请50%的首付比例，非普通住宅70%。如果是上海户口，名下有一套房，但无贷款记录，还有购房资格，贷款也按首套房产算，但契税按照二套房收取。

　　最后是关于增值税的调整，将满二改为满五，普通住宅满五年才可免征增值税，非普通住宅满五年按差额征收增值税。增值税调整主要影响上海一些“满二不满五”的二手房，交易成本会有所提高，如果是这类房产，购房者需要注意预算上的支出准备。上海买房政策，详见内部分享。